摘要：从地方实践来看，城市更新的核心目标并非单纯的城市面貌翻新，而是因地制宜统筹改造。

观点指数 在4月29日观点指数研究院发布的《人居改善加码 | 2026年4月城市更新发展报告》中，其指出期内城市更新行业进入传统开工旺季，投资规模实现快速增长，项目结构持续优化，民生类项目占比显著提升。各地密集出台地方性法规、行动方案与配套政策，行业法治化建设进程全面提速。从地方实践来看，城市更新的核心目标并非单纯的城市面貌改造，而是因地制宜统筹改造。

顶层设计持续完善，构建城市更新全周期制度框架

4月16日，财政部办公厅与住房城乡建设部办公厅联合印发《关于开展 2026 年度中央财政支持实施城市更新行动的通知》，以下称《通知》，这是3-4月最具影响力的政策文件。

2026年中央财政继续支持部分城市实施城市更新行动，开展相对集中联片的重点样板片区建设和可持续的城市更新机制建设。

据了解，中央财政资金补助标准按照区域进行定额补助。其中：东部地区每个城市补助总额不超过8亿元，中部地区每个城市补助总额不超过10亿元，西部地区每个城市补助总额不超过12亿元。资金根据工作推进情况分年拨付到位。

这一差异化补助机制，一方面通过中央财政资金的杠杆作用，撬动了地方财政与社会资本加大对城市更新领域的投入；另一方面，向中西部地区适度倾斜的补助标准，能够有效缓解中西部城市更新的资金压力，缩小区域间城市建设与公共服务的差距，推动城市更新领域的区域均衡发展。

根据《通知》，资金支持方向主要围绕城市更新重点样板片区建设和城市更新机制建设。

城市更新重点样板片区建设包含四个建设内容：一是城市基础设施品质提升；二是完整社区建设与小区配套设施改造；三是历史文化街区、既有公共建筑、公共空间等老旧片区（街区）更新改造及活化利用。四是利用存量土地和闲置房屋市政设施。

可以看到，这四个建设内容主要还是投向城市基础配套设施，一定程度上改善民生领域的生活质量。

城市更新机制建设主要包括三个内容：一是项目储备和生成机制。二是资金安排筹措和行业发展长效机制。三是用地保障和审批机制。

这三个内容都要求各个城市要重视城市更新的顶层设计，通过机制更好配套更新建设。其中，第二点表述的内容篇幅较长，说明了中央对资金使用和行业发展有更多的要求。

为保障中央财政资金的高效使用与城市更新行动的实施成效，财政部、住房城乡建设部将按照《中央财政支持城市更新行动绩效评价办法》及中央资金预算管理有关要求开展绩效评价。这个绩效指标体系主要包含产出、管理、资金、效益4个一级指标，15个二级指标、25个三级指标（10个定量指标和15个定性指标构成）。

该指标体系城市更新从任务落地、机制保障、资金高效、效果可测的全链条指挥棒与标尺，直接决定更新行动的方向、效率、质量与可持续性，推动城市更新从粗放建设转向精准施策、高效治理。

因地制宜，民生类项目优先度高

3-4月城市更新行业进入“开工旺季”，投资规模快速增长，项目结构持续优化。在地方实践中，民生类项目占比显著提升。

期内，济南市披露2025年城市更新方面的内容，其中提及房地产开发投资完成1387.8亿元，启动城市更新项目92个，完成投资382亿元；城中村改造项目54个，完成投资340亿元；开工城镇老旧小区改造项目12个，惠及居民1.1万户。

2025年济南出台山东全省首部城市更新领域地方性法规—《济南市城市更新条例》，建立“以居民为主体”的历史文化名城保护实施机制。基础设施方面，新建公共停车设施37处、停车泊位1.6万个；集中供热面积达4亿平方米，覆盖居民约290万户；完成87.4公里供热管网改造、99.7公里老化燃气管道更新改造。

从地方回顾中可以知道，去年城市更新在民生领域达成了许多成果，预计在未来一段时间里，民生方面仍然是城市更新的工作重点，有助于吸引人口，增加城市发展活力。

可以看到，开年以来各地方密集发布相关的工作条例，从制度层面进一步强化民生导向，细化实施路径。如期内《广西持续推进城市更新五年行动方案（2026—2030年）》中指出，广西推进老旧街区、老旧厂区、城中村等更新改造，鼓励推进“房票安置”等货币化安置方式。

武汉的《武汉市城市更新条例》将于6月1日起施行。该《条例》将武汉多年积累的改造经验转化为长效制度，从立法层面推进老旧小区改造，为完善城市功能、改善人居环境、传承历史文脉提供坚实的法治保障。

法治化建设进程全面提速，立法先行成为各地推进城市更新的核心共识。各地正逐步将城市更新的实践经验转化为长效制度，通过专门立法明确城市更新的实施范围、运作机制、参与主体权利义务、支持政策与监管体系，为城市更新工作的常态化推进提供坚实的法治保障，有效规避了政策波动带来的行业风险。

当然，其他城市存在特别的做法。南京发布2026城市更新机会清单，推出7个重点项目。这些项目涵盖文化传承、人居改善、文旅融合、产业赋能等多个领域。城市更新还需要因地制宜，根据地区资源禀赋确定具体的改造目标。

《贵州省持续推进城市更新行动工作方案》中提及，加强存量房屋改造利用。支持老旧厂房、低效楼宇、传统商业设施等建筑功能转换和混合利用。推动将闲置低效的商业办公用房、厂房等改建为保障性租赁住房，推进存量房产改造为旅居地产。

值得关注的是，旅居地产的改造模式，在贵州等文旅资源富集的区域，具备极强的适配性与发展潜力。既盘活了存量闲置房产，又为旅居消费者提供更充足、选择面更广的居住产品，实现了存量盘活、文旅发展、民生改善的多重价值。

因地制宜、模式创新成为行业发展的重要特征，城市更新逐步摆脱同质化发展路径。不同城市结合自身的发展阶段、资源禀赋、产业特色，逐步探索差异化的城市更新模式。

核心城市领跑行业，制度与规模双轮驱动

3月底，北京市住房和城乡建设委员会联合首都之窗共建的“城市更新”专题网页正式上线运行，全景呈现城市更新实践路径和创新成果。该网页聚焦政策落地、案例展示、服务升级三大核心目标，整合全市城市更新领域各类资源。该专题网页的上线是北京城市更新数字化治理的重要创新。通过数字化手段实现城市更新管理与信息公开，为全国城市更新数字化治理提供样本。

期内，北京《丰台区建设北京城市更新示范区工作方案》发布。《方案》显示，今年丰台区城市更新项目有280个，预计投资251亿元。

此外，上海关于印发《2026年上海市城市更新规划资源行动方案》的通知，明确重点片区、民生工程与产业升级，推进一批重点项目，覆盖滨水空间、历史风貌区、产业园区、民生社区等多个领域，推动城市更新从“单点改造”向“片区焕新”升级。

广州城市更新投资持续加码，项目落地全面提速，城中村改造成为核心发力点。广州一季度104个城市更新项目完成投资385亿元，完成率33.8%。广州市2026年重点建设项目计划全年共851个，年度计划投资3802亿元，其中三旧改造项目97个，总投资1124亿元，占比近三分之一。

3月广州天河石牌村城中村首期改造方案公布，超10万平方米建筑将拆除。项目首期改造范围以石牌村属用地为主，总用地面积29.77公顷，其中拆除新建范围用地面积4.08公顷，拆除建筑面积10.49万平方米。

深圳进一步规范城市更新项目管理，推动存量项目集中重启。深圳《关于进一步规范城市更新项目管理有关事项的通知》指出同步推进104个重点城市更新项目，总投资达1680亿元，覆盖深圳全部10个行政区，其中南山区以19个居首，宝安、龙华各15个紧随其后。计划全年完成旧改领域固定资产投资1680亿元。

截至3月，已有34个项目重启建设，其中15个项目迎来关键性突破，包括正式开工、确定开发主体、公布中标结果及确定备案名称等，覆盖福田、南山、罗湖、龙华、宝安等核心片区。

成都于4月1日公布《成都市城市更新条例》（以下简称《条例》）。《条例》将于2026年6月1日起正式施行。

其中，《条例》确立“政府引导、市场运作、公众参与、共建共享”原则，建立健全多元参与机制。即物业权利人可依法自主确定实施主体；市场主体可通过投资、建设、运营等方式盘活存量资源；居（村）民委员会及时了解和反映居民需求；供水、供电、通信等专业经营单位积极参与更新活动。

不仅如此，针对更新对象的多样性，《条例》明确改造提升、保护利用、拆除新建、综合更新四种模式。

近日，住房城乡建设部办公厅、自然资源部办公厅联合印发《完善城市更新工程项目建设实施管理机制可复制经验做法清单》，面向全国推广30项城市更新经验做法，杭州4项做法入选。同时，2026年杭州城市更新工作也按下加速键。今年全市将实施城市更新项目873个，推进30个重点片区更新，计划投资1335亿元。

综上，六个重点城市期内城市更新主要在于披露城市更新计划，如计划项目数量、投资额等方面。从披露文件来看，片区更新、多方参与、灵活调整是城市更新的关键词。